來源：新華報業網-揚子晚報 2011年09月07日03:12

    人民日報編輯記者與中國房地産協會副會長朱中一、中原地産市場分析師張大偉展開對話(huà)，就“要不要推廣到縣”、“能不能長期執行”、“會不會傷及樓市”等三個敏感問題發表意見(jiàn)，從他們的對話(huà)中，我們可以管窺一段時間内國内樓市的走向。

　　新聞背景

　　9月1日，浙江台州商品房限購令正式實施。這是(shì)一線(xiàn)城市之外，二三線(xiàn)城市的第一個樓市限購令。

　　“金九銀十”，是(shì)房地産傳統旺季。今年公衆關注的焦點，除了房價、成交量以外，多了一個關鍵詞：限購令。

　　限購令要不要推廣到縣？能不能長期執行？會不會傷及樓市？

　　作爲樓市調控的重要手段，限購令向二三線(xiàn)城市擴展，時間分水嶺是(shì)今年8月中旬。

　　當時，住建部出台新增限購城市的5項建議(yì)标準，對符合其中兩項以上者，建議(yì)列入新增限購城市名單。

　　盡管這僅僅是(shì)建議(yì)标準，但(dàn)是(shì)二三線(xiàn)城市的限購令，已然箭在弦上。

　　很快，8月下旬，台州發布樓市限購令，成爲二三線(xiàn)城市的第一個響應者。台州規定，本市居民、外地居民能提供一年納稅或社保證明者，可購買1套新建商品房。已有兩套住房的本市居民或已有1套及以上住房的非本地居民，暫停新購住房。

　　誰将會是(shì)下一個？限購令會不會全國統一部署？此番限購城市範圍多大？坊間一時傳聞不斷，購房者有的着急、有的觀望，開發商加緊造勢促銷。

　　受限購令範圍将擴大的心理預期影響，一些地方出現(xiàn)了部分樓盤成交量猛增的現(xiàn)象。一些購房者提前出手，以期搶搭限購之前的購房末班車。

　　成交量在局部的猛增，會否帶來房價的一時反彈？本輪樓市調控進入一個新的關鍵期。

　　1問：要不要推廣到縣

　　專家觀點：主要是(shì)二三線(xiàn)城市，暫時不會在縣級城市大範圍推開

　　人民日報：8月中旬，住房和城鄉建設部下發文件，給出新增限購城市的5項建議(yì)标準。9月1日，浙江省台州市正式實施限購，打響了限購令擴大範圍的第一槍。台州爲何會成爲限購領跑者？

　　張大偉：實際上，台州出台限購令是(shì)比較出人意料的。台州房地産管理處統計數據顯示，今年台州住宅樣本均價9949元/平方米，相(xiàng)比去(qù)年12月住宅樣本均價9761元/平方米，漲幅約2%。台州的成交量基本維持在月2000套左右，成交均價也在萬元以下。參照住房和城鄉建設部出台的5條限購标準，比如房價漲幅較高，上半年成交量同比增幅較高等，台州都不屬于突出的城市。如果以台州作爲限購的标準，未來有可能出台限購政策的城市将有40個左右，尤其是(shì)浙江、江蘇、廣東、山東等省的一些地級市。

　　人民日報：不少人猜測，台州此舉，将導緻二三線(xiàn)城市尾随，引發新一輪“限購潮”。果真如此嗎(ma)？二三線(xiàn)城市的限購将擴大至何種規模？會不會擴展到全國縣級城市？力度和措施預計将會和一線(xiàn)城市有何區别？

　　朱中一：限購範圍擴大到二三線(xiàn)城市，是(shì)對原有調控政策的具體化和延續。一線(xiàn)城市的限購标準是(shì)“房價過高、上漲過快、供應偏緊”，最近住建部出台的二三線(xiàn)城市限購參考标準，基本上還是(shì)圍繞這三項指标。究竟哪些城市将限購，最終還是(shì)要由地方政府來決定。作爲樓市調控的手段之一，限購政策在設計上應有梯級考量。目前看，繼一線(xiàn)城市之後，下一步主要是(shì)二三線(xiàn)城市，暫時不會在縣級城市大範圍推開。當然，各地在參照有關标準，出台限購政策的時候，應重點考慮實際情況。如果是(shì)因爲投資炒房的需求增加，那就應該果斷進行限購。比方說某些縣級城市，假如一段時間房價過高、上漲過快、供應偏緊，也不排除限購的可能。

　　2問：能不能長期執行

　　專家觀點：限購政策會繼續持續下去(qù)，持續時間至少将達到1—2年

　　人民日報：老百姓都很關心，限購令會執行到什麽時候？這是(shì)臨時舉措，還是(shì)長期政策？

　　張大偉：限購是(shì)本輪房地産調控開始以來最有效果的政策。北京等城市實行限購以來，樓市成交量一路走低，成交價格下降的趨勢也越來越明顯。如果繼續嚴格執行，房價進一步下降幾乎是(shì)肯定的。限購範圍擴大到二三線(xiàn)城市，對市場的影響會比較大。本地投資需求和一線(xiàn)限購城市的轉移投資需求雙重壓力，使得全國的房地産市場需求集合在二三線(xiàn)城市釋放(fàng)。而二三線(xiàn)城市房價的繼續上漲，也影響了一線(xiàn)城市調控的效果。那些認爲市場調整幅度不會太大的購房者将發現(xiàn)，這輪樓市調控的力度會比想象的大，對市場的影響也會比預期的大，觀望情緒将再次升級。

　　朱中一：不少人猜測，限購是(shì)臨時措施、短期措施，很快就會結束。受宏觀經濟形勢的影響，政策甚至有可能轉向。但(dàn)是(shì)，回顧這一輪房地産調控，尤其是(shì)近期把限購範圍擴大到二三線(xiàn)城市，體現(xiàn)了國家要把房地産調控堅持到底、毫不動搖的決心。顯然，如果調控不能達到預期的目标，限購政策恐怕不會放(fàng)松。除了房價穩定的短期目标，調控的長期目标是(shì)推動住房制度深化改革。如果中長期制度改革跟不上，限購政策會繼續持續下去(qù)，持續時間至少将達到1—2年。我認爲，在目前這種情況下，對部分城市的投資投機型需求采取限購，是(shì)十分必要的，也應該繼續執行下去(qù)。

　　3問：會不會傷及樓市

　　專家觀點：要降低負面影響，關鍵是(shì)要抓緊制度改革和保障房建設

　　人民日報：一些人擔心，限購這種行政手段，有可能對房地産市場帶來負面影響。這種負面影響會是(shì)什麽？怎樣緩解？

　　朱中一：要降低限購可能帶來的負面影響，關鍵是(shì)如何利用好限購政策執行期間，房地産市場比較穩定的大好時機，抓緊進行制度改革，抓緊進行保障房建設。這是(shì)一場賽跑，如果制度改革的步伐慢(màn)了，限購的負面影響就會更大。關鍵性的制度改革，主要包括土地招拍挂制度改革、房産稅改革、房地産金融制度改革、财稅制度改革等。近期，北京等地不斷探索完善土地招拍挂制度，房産稅也有可能進一步擴大試點，這些都是(shì)制度改革不斷推進的好消息。從宏觀角度看，還應該加快轉變經濟發展方式，進一步降低經濟增長對房地産、土地财政的依賴，實現(xiàn)良性循環。隻有這些制度改革跟上了，限購才能真正起到作用，房地産調控也才可以說取得了成效，我們爲限購付出的代價也才是(shì)值得的。